UNE ACTIVITÉ FINALEMENT DÉCEVANTE EN 2024 POUR L’HÔTELLERIE PARISIENNE

Étude annuelle 2025 par Coach Omnium

Caramba, encore raté ! L’hôtellerie parisienne a vu la fréquentation par la clientèle reculer en 2024, contre toute attente. Les JO et JOP… n’y ont rien fait. Ce fut comme la Coupe du monde de Rugby en septembre-octobre 2023 qui n’avait pas profité aux hôteliers tant qu’on l’avait espéré. Ils avaient vu leur taux d’occupation diminuer de 2,5 points en septembre par rapport au même mois de 2022 et de –5,9 points en octobre.

Il faut dire que les prix gonflés à l’hélium des hôtels lors de ces événements furent dénoncés par les médias quelques mois auparavant, donnant une image d’abuseurs aux hôteliers. Ajoutés à cela la pratique de réservations imposées d’au minimum 3 nuits par beaucoup d’hôteliers. Si on cherche à refroidir les visiteurs, on ne fait pas mieux. Un retour tardif à la raison n’avait pas suffi à attirer suffisamment de monde jusqu’aux jeux olympiques.

Finalement, seul le dernier trimestre 2024 a été meilleur qu’en 2023 grâce à la reprise du tourisme d’affaires dont bien des MICE qui avaient dû être reportés à cause des JO. La réouverture de Notre-Dame en décembre a pu également être bénéfique aux hôtels.

TAUX D’OCCUPATION EN RECUL

Avec 38,5 millions de nuitées en 2024 contre 39,6 M en 2023, les hôteliers parisiens ont perdu 1,1 million de nuitées sur l’année passée, soit 2,8 % de trafic de voyageurs en moins. Malgré cela, l’hôtellerie de la Capitale a reçu 18 % des nuitées hôtelières de France, alors qu’elle ne représente que 13 % des chambres du parc hôtelier hexagonal.

Le taux d’occupation dans l’hôtellerie de la Capitale est tombé à 76,4 % en 2024, soit 2 points de moins qu’en 2023, selon l’Insee, le seul baromètre hôtelier fiable. Si cet indicateur de remplissage pour Paris reste insolent — par comparaison, l’hôtellerie française, dont parisienne, a terminé l’année 2024 à 61,1 %, voir notre Panorama de l’hôtellerie en France — ce recul dans l’activité des hôtels est forcément contrariant. Les pronostiqueurs de tout poil avaient annoncé des scores hôteliers olympiques. Ils se sont (une fois de plus) trompés.

Heureusement, s’il y a eu moins de clients, les hôteliers ont pu compenser les pertes par des tarifs en forte élévation, malgré la polémique. Entre 2023 et 2024, les prix des chambres d’hôtels à Paris ont augmenté de 12 %, principalement en prévision des Jeux olympiques.

Plus précisément, durant les JO, entre le 23 juillet et le 6 août, les hôtels parisiens ont connu une période exceptionnelle, doublant à triplant leurs prix moyens chambres et multipliant leur chiffre d’affaires par 2,6, comparé à la même période en 2023.

Cette inflation événementielle s’inscrit dans une tendance à l’envolée tarifaire plus lissée depuis 2019 de près de 40 %. En 2024, les prix des hôtels de Paris ont été en moyenne plus élevés de 45 à 65 % comparés à l’hôtellerie des grandes villes de province, respectivement de l’économique au haut de gamme.

2/3 DE CLIENTÈLE ÉTRANGÈRE

L’année passée, la fréquentation hôtelière a surtout été servie par le vrai retour de la clientèle étrangère, qui pèse à nouveau un peu plus de 2/3 (67,7 %) des nuitées, comme avant le Covid.

À Paris, ce sont près de 2 millions d’Américains et 1,1 M de Britanniques qui ont dormi dans les établissements hôteliers. En ajoutant les touristes italiens, allemands, espagnols et belges, ces 6 nationalités représentent en tout 51,2 % des nuitées étrangères dans l’hôtellerie parisienne.

La durée moyenne de séjours a été de 1,9 jour pour la clientèle domestique et de 2,6 jours pour la clientèle étrangère, scores inchangés depuis 2015 (hors période Covid).

Une spécificité des hôtels parisiens — que l’on retrouve plus rarement ailleurs en France — est qu’il y a habituellement peu de différences dans les indicateurs de fréquentation entre chaînes intégrées et hôtels indépendants (écart de près de 1 point de taux d’occupation, seulement).

Un autre aspect, certes plus banal, est que les hébergements sont ouverts toute l’année, comme dans la plupart des grandes villes.

Sur l’ensemble de l’année 2024, les taux d’occupation parisiens mensuels ne descendent jamais en-dessous de 67 % (janvier) — ce qui reste très élevé — pour atteindre un pic à 85 % en octobre — voir graphique. La fréquentation hôtelière a cependant été en-dessous de celle observée en 2023 jusqu’en août, sauf en mars, pour remonter à partir de septembre et dépasser celle de l’année précédente à partir d’octobre.

CHERS HÔTELS PARISIENS

Avec une imposante demande hôtelière à Paris, davantage encore lors de grands événements, on se doute que les tarifs des hôtels parisiens sont hauts, pour ne pas dire stratosphériques, selon la loi de l’offre et de la demande.

Il est vrai également que le foncier et les coûts de construction à Paris sont chers. Bien plus lourds qu’ailleurs. Et cela devient également désormais patent dans les arrondissements de l’Est parisien et en bordure du périphérique Nord et Est, qui jusque-là avaient moins la cote. Ces surinvestissements se répercutent naturellement dans les prix des chambres, tandis que ces dernières sont en moyenne plus réduites en superficies de 20 à 30 % que celles des hôtels en province, à gammes comparables.

Mais, ces moyennes tarifaires en apparence figées, cachent évidemment la pratique généralisée du yield management (ou assimilé) avec des prix affichés qui peuvent passer sans complexe du simple au double, voire au triple ou même au quadruple (!) lors de plus en plus nombreuses dates dans l’année.

Passée la période noire du Covid aux hôtels désertés, dès l’année 2022, les bonnes ou mauvaises habitudes de l’explosion tarifaire — selon qui regarde le phénomène, les clients ou les hôteliers — sont revenues d’actualité. Notamment, lors de grands salons ou encore de Roland-Garros et bien sûr des JO. Il n’est pas sûr que cette politique tarifaire « barbare » plaise aux voyageurs pris au piège… ce que confirment les études de Coach Omnium.

ANTI-AIRBNB EN QUESTION

La forte montée en puissance d’Airbnb à Paris depuis ces dernières années — en 2024, on y comptait environ 95 000 logements proposés sur des plateformes comme Airbnb — n’a pas affecté la demande hôtelière : voir notre dossier sur le sujet.

Hormis l’année de concentration des attentats et durant les deux années de crise du Covid, les taux d’occupation des hôtels parisiens n’ont pas significativement chuté malgré le déploiement vitaminé d’Airbnb et de ses concurrents. Le volume de nuitées hôtelières a même gonflé depuis 2022.

Dans un même temps, sur 10 ans, l’offre hôtelière parisienne s’est enrichie de 8 % en nombre d’adresses. Tous ces facteurs combinés n’ont pas eu, encore une fois, d’effets sur la fréquentation des hôtels, qui est linéaire en même temps que l’arrivée d’Airbnb en France en 2012.

Les offres d’appartements meublés touchent des motifs de séjours à part et ne forment pas significativement une concurrence à l’hôtellerie. Si c’était le cas, cela se verrait immédiatement dans les données d’activité des hôtels, tant à Paris que sur l’Hexagone. Il n’en est rien. Ces deux formes d’hébergement sont surtout complémentaires. Les premières sont adaptées pour des plus longs séjours avec une clientèle qui souvent ne choisira de toute façon pas l’hôtellerie. Les hôtels sont faits pour des courts séjours. Les polémiques alimentées par des hôteliers et des associations ou syndicats patronaux portant sur une perte de clientèle hôtelière au profit d’Airbnb ne sont donc aucunement justifiées.

En revanche, la Ville de Paris a décidé, comme de nombreuses autres grandes destinations touristiques européennes (Barcelone, Amsterdam, Lisbonne, Prague, etc.) de sévèrement limiter l’offre des locations en courts séjours par les particuliers, et même de leur rendre la vie difficile, afin de préserver / favoriser le marché de la location à l’année pour les résidents. Voire pour limiter les pollutions sonores et gênes pour le voisinage (fêtes, valises à roulettes, allers-venues dans les immeubles, etc.).

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, la durée maximale autorisée de location des résidences principales est passée de 120 à 90 jours par an et tout logement mis en location touristique doit être enregistré auprès de la mairie de Paris.

UN PARC HÔTELIER QUI CONTINUE À GROSSIR

Comprenant 1.626 hôtels classés et non classés en février 2025, le parc hôtelier parisien tend à augmenter lentement mais sûrement (un solde d’une centaine d’établissements de plus depuis 2014), après avoir longtemps stagné autour de 1.500 unités. Le volume de chambres disponibles croît en revanche peu. Il n’a progressé que de près de 8,5 % …depuis 2016.

La capacité moyenne des hôtels à Paris est de 53 chambres, toutes catégories comprises, contre 39 chambres au plan national.

L’hôtellerie parisienne s’est donc enrichie avec un solde de + 120 adresses depuis 2014 et + 23 entre 2023 et 2024.

Depuis une dizaine d’années, les hôtels de la Capitale « montent en gamme »— réellement ou artificiellement (voir plus loin) — au détriment des offres économiques. Depuis 2009, la Capitale a perdu 75 % d’hôtels 1 & 2 étoiles (- 515 adresses) quand, dans un même temps, elle a gagné 337 % d’hôtels haut de gamme et de luxe (+ 441 établissements).

Ce qui fait dire qu’il manque des hôtels bon marché dans la capitale. Mais, ils sont en partie compensés par des unités de ce type autour de Paris, en Petite et surtout en Grande couronne.

En 2025, le milieu de gamme au luxe représente 81 % des établissements hôteliers à Paris, contre 55 % en France.

En dehors des hôtels, Paris dispose d’une offre de 72 résidences de tourisme (ou assimilés) soit 6 de plus qu’en 2024 et toujours un seul camping (au Bois de Boulogne). S’y ajoutent 22 auberges de jeunesse ou hostels.

DES ÉTOILES PARFOIS FICTIVES

Il faut noter que le classement hôtelier de 2009, actualisé en 2016 et en 2022, a favorisé le gain facile d’une étoile par rapport à l’ancienne homologation, par ses critères peu exigeants. Ainsi, par exemple, de nombreux 4 étoiles sont d’anciens 3 étoiles reclassés, sans avoir pour autant enrichi ou amélioré leur offre. De facto, la montée en gamme de l’hôtellerie parisienne n’est donc majoritairement pas réelle, mais plutôt administrative, comme ailleurs en France. Elle n’est pas due non plus, dans sa globalité, à un fort taux de créations d’hôtels mais juste à une redistribution des étoiles sur des établissements existants.

Une autre particularité de l’hôtellerie parisienne est d’avoir beaucoup d’hôtels classés : près de 92 %. Tandis que sur le plan national (hors Paris), seulement 66 % des établissements portent de 1 à 5 étoiles.

12 hôtels parisiens portaient la distinction « Palace » sur les 31 répertoriés en France, mais une nouvelle commission a été créée en décembre 2024 pour réattribuer le label — lire notre article sur le sujet.

DES PROJETS HÔTELIERS À FOISON

Cette bonne santé du marché hôtelier parisien, à peine contrariée par un léger recul de la demande en 2024, avec des taux d’occupation presque indécents (comparés à l’hôtellerie de province) et des tarifs en bonne forme, devrait durer — sauf nouveaux événements critiques. Et justement, malgré un ticket d’entrée très coûteux, les habituels bons scores de remplissage associés à des tarifs très rémunérateurs attirent de nombreux investisseurs vers la Ville Lumière, comme des papillons de nuit vers un lampadaire.

Une bonne trentaine d’hôtels nouveaux ou entièrement rénovés sont attendus à Paris intra-muros en 2025 et autant en 2026 et 2027. Sans compter les projets en petite couronne, de l’autre côté du périphérique. La majorité de ces projets s’inscrit dans le haut de gamme et le luxe, comme depuis ces dernières années.

Aussi peut-on se demander avec l’annonce de ce gros volume de chambres additionnelles arrivant à court terme (constructions neuves, en bâtiments de logements ou de bureaux réhabilités, en hôtels profondément rénovés), si les taux d’occupation ne vont pas risquer de s’écrouler par la suite.

Mark Watkins

Les sources utilisées pour ce panorama : Insee, Atout France, Banque de France, Office du tourisme Paris, Coach Omnium.