BONUS : panorama de l’hôtellerie parisienne

Panorama de l’hôtellerie parisienne — 16^e Étude annuelle par Coach Omnium

2025 : UN JOLI RETOUR DE L’ACTIVITÉ HÔTELIÈRE À PARIS

Après une année 2024 marquée par les JO et JOP et finalement décevante pour l’hôtellerie par rapport à ce que l’on espérait de ces événements planétaires, le tourisme de la Ville lumière a retrouvé de belles couleurs en 2025.

Les hôtels ont renoué avec un taux d’occupation annuel totalement insolent : 80 % en 2025, selon l’Insee — le seul baromètre hôtelier fiable en France — contre 76,4 % en 2024, ce qui n’était finalement déjà pas si mal.

Bref, 2025 a été la meilleure année pour les hôteliers parisiens depuis 2010 en termes de remplissage, alors qu’il y avait presque 10 % d’hôtels en moins ! Effet post-JO ?

TAUX D’OCCUPATION PRESQUE MIROBOLANTS

Sur l’ensemble de l’année 2025, les taux d’occupation parisiens mensuels ne sont pas descendus en-dessous de 70 % (janvier) — ce qui reste très élevé — pour atteindre un pic à 87,5 % en juin — voir graphique plus loin. La fréquentation hôtelière a même été supérieure à celle de l’année 2024, mois après mois.

Comment expliquer une telle forte activité hôtelière à Paris, alors que les prix y sont élevés à très élevés (voir plus loin) ? Une chambre parisienne est facturée en moyenne lissée environ 20 % plus cher qu’en province à standing équivalent et même jusqu’à +40 % dans le haut de gamme/luxe.

Outre, évidemment, sa riche attractivité touristique, culturelle et architecturale, sans parler de son image connue dans le monde entier, la destination bénéficie en conséquence à la fois, et presque que toute l’année, d’un mix-clientèle varié. La clientèle d’affaires — dont les congrès, salons et conventions — est complétée par une clientèle de loisirs, dont une grande partie de visiteurs étrangers, qui de plus, séjournent plus longtemps que les Français.

Avec 41,9 millions de nuitées en 2025 contre 39,6 M en 2023, les hôteliers parisiens en ont gagné 2,3 millions depuis 2 ans, soit 5,8 % de trafic de voyageurs hébergés en plus. Plus largement, l’hôtellerie de la Capitale a reçu 19,4 % des nuitées hôtelières de France, alors qu’elle ne représente que 13 % des chambres du parc hôtelier hexagonal.

Une spécificité des hôtels parisiens — que l’on retrouve plus rarement ailleurs en France — est qu’il y a habituellement peu de différences dans les indicateurs de fréquentation entre chaînes intégrées et hôtels indépendants (écart de près de 1 point de taux d’occupation, seulement). C’est normal compte tenu des taux d’occupation himalayens de la destination.

Un autre aspect, certes plus banal, est que les hébergements sont ouverts toute l’année, comme dans la plupart des grandes villes.

2/3 DE CLIENTÈLE ÉTRANGÈRE

L’année passée, la fréquentation hôtelière a surtout été servie par le vrai retour de la clientèle étrangère, qui pèse à nouveau un peu plus de 2/3 (68 %) des nuitées, comme avant le Covid.

À Paris, ce sont près de 1,9 million d’Américains (Etats-Unis) et 1,1 M de Britanniques qui ont dormi dans les établissements hôteliers. Ils sont suivis par ordre décroissant par les touristes italiens, allemands et espagnols, qui pèsent avec les premiers comme les 5 premières nationalités en volume d’arrivées.

Il faut noter le retour de près de 600.000 Chinois à Paris en 2025, porté notamment par le redéploiement des liaisons aériennes et la reprise des voyages long-courriers. Si la clientèle chinoise ne représente qu’environ 2 % des arrivées touristiques étrangères en France, elle reste l’une des clientèles longue distance parmi les plus dépensières.

La durée moyenne de séjours a été de 1,9 jour pour la clientèle domestique et de 2,6 jours pour la clientèle étrangère, scores inchangés depuis 2015 (hors période Covid).

CHERS HÔTELS PARISIENS

Avec une imposante demande hôtelière à Paris, davantage encore lors de grands événements, on se doute que les tarifs des hôtels parisiens sont hauts, pour ne pas dire stratosphériques à certaines périodes, selon la loi de l’offre et de la demande.

Il est vrai également que le foncier et les coûts de construction à Paris sont chers. Bien plus lourds qu’ailleurs. Et cela devient également désormais patent dans les arrondissements de l’Est parisien et en bordure du périphérique Nord et Est, qui jusque-là avaient moins la cote. Ces surinvestissements se répercutent naturellement dans les prix des chambres, tandis que ces dernières sont en moyenne plus réduites en superficies de 20 à 30 % que celles des hôtels en province, à gammes comparables.

Mais, ces moyennes tarifaires en apparence figées, cachent évidemment la pratique généralisée du yield management (ou assimilé) ou tarification dynamique (pour parler plus moderne), avec des prix affichés qui peuvent passer sans complexe du simple au double, voire au triple ou même au quadruple (!) lors de plus en plus nombreuses dates dans l’année.

Passée la période noire du Covid aux hôtels désertés, dès l’année 2022, les bonnes ou mauvaises habitudes de l’explosion tarifaire — selon qui regarde le phénomène, les clients ou les hôteliers — sont revenues d’actualité. Notamment, lors de grands salons ou encore de Roland-Garros et bien sûr des JO.

Les hausses tarifaires ont été démonstratives. Si entre 2023 et 2025 les segments hôteliers économiques parisiens n’ont en moyenne relevés leurs tarifs moyens affichés que de 12 % car ils touchent une clientèle sensible à son budget et surtout française, le haut de gamme et le luxe ont donné de gros de pouce à leur tarification de l’ordre de 20 à 30 % lissé. Le retour de la clientèle internationale a été pour eux une belle occasion de gagner plus.

Pour rappel, l’année 2024 des JO a été une période atypique, avec des prix parfois artificiellement élevés puis très vite corrigés dès le printemps en voyant que les réservations n’arrivaient pas en masse.

Il n’est pas sûr que cette politique tarifaire « barbare » plaise aux voyageurs pris au piège… ce que confirment les études de Coach Omnium.

A noter que la taxe de séjour à Paris a subi une progression cumulée (ordre de grandeur) de +120 % à +250 % entre 2022 et 2026 !

UNE E-RÉPUTATION TRÈS MOYENNE

Si Paris est très demandé sur le plan touristique, c’est peut être la cause à un moindre effort qualitatif de la part des hôteliers, notamment. Si les clients viennent facilement, attirés par la ville, pourquoi se donner du mal à faire le bien ? Les voyageurs ne font pas de cadeau dans leurs avis en ligne, en donnant des notes moyennes globales (toutes catégories d’hôtels) de 4,1/5, ce qui n’est plutôt pas bon. Seuls le (vrai) haut de gamme et le luxe atteignent une moyenne de 4,3 à 4,6/5, ce qui n’est pas exceptionnel.

Paris souffre historiquement d’un rapport qualité/prix jugé sévèrement (pas que sur l’hôtellerie), ce qui pèse sur les notes. La capitale est souvent moins bien notée que certaines destinations européennes comparables.

Les premiers reproches des voyageurs portent sur le mauvais rapport qualité/prix des hôtels (prestations trop chères, chambres trop petites surtout pour une clientèle internationale…), hôtels jugés parfois vieillissants, décoration datée, propreté « limite », isolation phonique déficiente, accueil jugé froid et impersonnel.

ANTI-AIRBNB EN QUESTION

La forte montée en puissance d’Airbnb à Paris depuis ces dernières années — environ 60.000 logements Airbnb au total aujourd’hui à Paris, dont 48.000 logements entiers (donc hors chambres chez l’habitant), après environ 98.000 annonces l’été 2024 (effet JO) — n’affecte pas la demande hôtelière, contrairement à ce que véhiculent les railleurs : voir notre dossier sur le sujet.

Hormis l’année de concentration des attentats et durant les deux années de crise du Covid, les taux d’occupation des hôtels parisiens n’ont pas significativement chuté malgré le développement vitaminé d’Airbnb et de ses concurrents. Le volume des nuitées hôtelières a même gonflé de 32 % entre 2016 et 2025 !

Sur ce même laps de temps, l’offre hôtelière parisienne s’est enrichie de 4,5 % en nombre d’adresses. Tous ces facteurs combinés n’ont pas eu, encore une fois, d’effets sur la fréquentation des hôtels, qui est linéaire en même temps que l’arrivée d’Airbnb en France depuis 2012.

Les offres d’appartements meublés touchent des motifs de séjours à part et ne forment pas significativement une concurrence à l’hôtellerie. Si c’était le cas, cela se verrait immédiatement dans les données d’activité des hôtels, tant à Paris que sur l’Hexagone. Il n’en est rien. Ces deux formes d’hébergement sont surtout complémentaires. Les premières sont adaptées pour des plus longs séjours avec une clientèle qui souvent ne choisira de toute façon pas l’hôtellerie. Les hôtels sont faits pour des courts séjours. Les polémiques alimentées par des hôteliers et des associations ou syndicats patronaux portant sur une perte de clientèle hôtelière au profit d’Airbnb sont sans fondements et ne sont donc aucunement justifiées.

En revanche, la Ville de Paris a décidé, comme de nombreuses autres grandes destinations touristiques européennes (Barcelone, Amsterdam, Lisbonne, Prague, etc.) de sévèrement limiter l’offre des locations en courts séjours par les particuliers, et même de leur rendre la vie difficile, afin de préserver / favoriser le marché de la location à l’année pour les résidents. Voire pour limiter les pollutions sonores et gênes pour le voisinage (fêtes, valises à roulettes, allers-venues dans les immeubles, etc.).

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, la durée maximale autorisée de location des résidences principales est passée de 120 à 90 jours par an et tout logement mis en location touristique doit être enregistré auprès de la mairie de Paris. La réglementation parisienne visant à limiter Airbnb et les locations touristiques est aujourd’hui l’une des plus strictes d’Europe.

UN PARC HÔTELIER QUI MONTE ARTIFICIELLEMENT EN GAMME

Comprenant 1.629 hôtels classés et non classés en mars 2026, le parc hôtelier parisien tend à augmenter lentement mais sûrement (un solde de 125 établissements de plus depuis 2014), après avoir longtemps stagné autour de 1.500 unités. Mais, si seulement un reliquat de 3 adresses a enrichi l’offre en 2025 par rapport à 2024, contre une vingtaine par an préalablement, c’est parce que les porteurs de projets s’étaient dépêchés d’ouvrir avant les JO.

Le volume de chambres disponibles a cru de près de 9 % depuis 2014. La capacité moyenne des hôtels à Paris est de 54 chambres, toutes catégories comprises (81 chambres en 5 étoiles), contre 40 chambres au plan national.

Depuis une dizaine d’années, les hôtels de la Capitale « montent en gamme » — réellement ou artificiellement (voir plus loin) — au détriment des offres économiques. Depuis 2009, la ville a perdu 73 % d’hôtels économiques (- 503 adresses) — hors hôtels non classés — quand, dans un même temps, elle a gagné 356 % d’hôtels haut de gamme et de luxe (+ 477 établissements). Ce qui fait dire qu’il manque des hôtels bon marché dans la capitale. Mais, ils sont en partie compensés par des unités de ce type autour de Paris, en Petite et surtout en Grande couronne.

En dehors des hôtels, Paris dispose d’une offre de 92 résidences de tourisme (ou assimilés) soit 20 de plus qu’en 2024 et toujours un seul camping 4 étoiles (au Bois de Boulogne). S’y ajoutent 23 auberges de jeunesse ou hostels.

DES ÉTOILES PARFOIS FICTIVES

Il faut noter que le classement hôtelier de 2009, actualisé en 2016 et en 2022, a favorisé le gain facile d’une étoile par rapport à l’ancienne homologation, par ses critères peu exigeants. Ainsi, par exemple, de nombreux 4 étoiles sont d’anciens 3 étoiles reclassés, sans avoir pour autant enrichi ou amélioré leur offre. Le minimalisme de surfaces demandées pour les chambres, inscrit dans le référentiel de classement, est dû aux hôtels parisiens (par exemple 16 m² en 4 étoiles, salle de bains comprise).

De facto, la montée en gamme de l’hôtellerie parisienne n’est donc majoritairement pas réelle dans les prestations, mais plutôt administrative, comme ailleurs en France. Elle n’est pas due non plus, dans sa globalité, à un fort taux de créations d’hôtels mais juste à une redistribution des étoiles sur des établissements existants.

Une autre particularité de l’hôtellerie parisienne est d’avoir beaucoup d’hôtels classés : près de 92 %. Tandis que sur le plan national (hors Paris), c’est 78 % des établissements qui portent de 1 à 5 étoiles.

12 hôtels 5 étoiles parisiens arborent la distinction « Palace » sur les 30 répertoriés en France. Mais, une nouvelle commission a été créée en décembre 2024 pour réattribuer le label — lire notre article sur le sujet.

DES PROJETS HÔTELIERS À FOISON

Cette bonne santé du marché hôtelier parisien, à peine contrariée par un léger recul de la demande en 2024, avec des taux d’occupation presque indécents (comparés à l’hôtellerie de province  — Paris est le meilleur marché hôtelier de France) et des tarifs en bonne forme, devrait durer — sauf nouveaux événements critiques.

Et justement, malgré un ticket d’entrée très coûteux, les habituels bons scores de remplissage associés à des tarifs très rémunérateurs attirent de nombreux investisseurs vers la Ville Lumière, comme des papillons de nuit vers un lampadaire.

À ce jour, Paris intra-muros compte environ 20 à 30 projets d’hôtels identifiés, représentant près de 3.000 chambres en pipeline. Sans compter de 25 à 45 projets en petite couronne (départements 92,93 et 94) pour plusieurs milliers de chambres supplémentaires.

La plupart des nouveautés parisiennes portent sur des capacités de 80 à 150 chambres. Beaucoup sont — évidemment — plus orientés luxe / lifestyle / boutique-hôtels que milieu de gamme.

Pour autant, plusieurs facteurs freinent naturellement le développement hôtelier à Paris : la rareté du foncier et une réglementation très stricte pour les permis. On se trouve désormais davantage dans des transformations d’immeubles existants plutôt que des constructions neuves. Il existe dans les créations une concurrence entre usages immobiliers (bureaux, logements, tourisme).

On observe par conséquent surtout : des reconversions d’immeubles de bureaux en hôtels, qui est la nouvelle astuce des promoteurs.

Aussi peut-on se demander avec l’annonce de ce gros volume de chambres additionnelles arrivant à court terme (constructions neuves, en bâtiments de logements ou de bureaux réhabilités, en hôtels profondément rénovés), si les taux d’occupation ne vont pas risquer de s’écrouler par la suite. Mais, pour l’instant, cette crainte est contredite par les chiffres d’activité.

Mark Watkins

Les sources utilisées pour ce panorama : Insee, Atout France, Banque de France, Office du tourisme Paris, Coach Omnium.