BONUS : associer son hôtel avec un fonds d’investissement

ASSOCIER SON PROJET HÔTELIER AVEC UN FONDS D’INVESTISSEMENT

Pour un hôtelier, s’associer avec une personnalité forte ou un partenaire institutionnel peut apporter un levier considérable à un projet hôtelier… mais aussi créer des dépendances, une baisse de la qualité de l’offre et/ou des désillusions.

Les avantages et risques diffèrent fortement selon le type de partenaire. Voici une lecture assez réaliste concernant l’association avec un ou des fonds d’investissement.

Certes, ils diffèrent selon qu’ils soient fonds immobiliers, private equity, family offices ou fonds hôteliers spécialisés. Mais, si quelques-uns (rares) optent pour une conservation et un entretien patrimoniaux, les autres (loups de la finance : majoritaires) attendent un retour sur investissement, le plus rapide possible. Ce qui est généralement impossible en hôtellerie.

AVANTAGES À INTÉGRER UN FONDS D’INVESTISSEMENT

1) Capacité financière

Le premier bénéficie à travailler avec un fonds d’investissement c’est bien sûr l’apport en fonds propres, quand parfois les banques classiques refusent un accompagnement financier ou le limitent. Cela permet également un accès à des projets plus ambitieux et une meilleure capacité d’endettement.

2) Accélération du développement

La présence des fonds d’investissement a séduit de très nombreuses chaînes hôtelières et groupes, ou opérateurs multi-sites. Ces financements peuvent favoriser un développement musclé et accéder à une crédibilité confortable et rassurante.

3) Expertise financière

Les fonds d’investissements emploient généralement des spécialistes qui, dans l’intérêt du professionnel et du fonds, peuvent travailler sur la structuration, les acquisitions, l’optimisation financière ou encore le refinancement.

4) Réseau

Avec les fonds d’investissement, on peut se voir ouvrir les portes de banques, d’investisseurs, d’autres opérateurs ou encore de brokers (courtiers).

INCONVÉNIENTS, RISQUE ET PIÈGES

1) Pression sur la rentabilité

En contrepartie de son « argent frais », le fonds cherchera souvent un rendement élevé ce qui, en hôtellerie, est totalement déraisonnable et impossible à obtenir par rapport à la modélisation économique du secteur. Ils cherchera également une sortie rapide, d’autant plus quand il verra que le rendement n’est pas aussi patent qu’espéré. La finalité poursuivie est bien sûr une valorisation financière maximale. Le problème est que beaucoup de fonds d’investissement confondent l’hôtellerie avec d’autres secteurs d’activité et ne tiennent pas compte, ou ignorent, les caractéristiques qui lui sont propres. Ils appliquent leurs normes financières incompatibles avec cette branche.

2) Horizon de moyen et essentiellement de court terme

En somme, beaucoup de fonds pensent en courtermisme : à la revente, aux arbitrages, à la création de valeur financière et pas forcément à des projets hôteliers durables.

3) Gouvernance complexe

Le porteur hôtelier et exploitant peut rapidement perdre le contrôle réel, subir une ingérence dans sa gestion et son management, et voir ses décisions constamment contestées.

4) Arbitrages (souvent) brutaux et divergence de vision

Pour parvenir à ses objectifs financiers courtermistes, le fonds d’investissement imposera des réductions sur tous les postes de charges d’exploitation possibles, dont une diminution du personnel et des salaires hors Smic hôtelier. Il privilégiera l’EBITDA plutôt que la qualité des prestations aux clients ou l’identité hôtelière.

Le plus flagrant sera qu’il réduira au strict minimum sinon entièrement des investissements qualitatifs. Il s’en suivra, avec la diminution des frais de personnel, une insatisfaction de la clientèle face à des hôtels vieillissants, mal entretenus et au service minimaliste. Cela se verra vite dans l’e-réputation et dans la fuite de clientèle, avec en corollaire une chute de l’activité et de la rentabilité. Bref, une finalité contraire de ce que souhaite le fonds.

Non seulement la plupart des fonds d’investissement, même avec une longue expérience hôtelière, ne comprennent pas nécessairement le fonctionnement du marché touristico-hôtelier, mais ils imposent leur logique financière qui s’oppose à toute modélisation ou possibilité économique. Faire appel à eux est donc souvent une fausse bonne idée qui fera souvent déchanter.

Mark Watkins